Myyjän vastuu asuntokaupassa

Virheitä kiinteistökaupassa ovat muun muassa: 1. Vallintavirhe 2. Laatuvirhe 3. Oikeudellinen virhe 4. Salainen virhe

Vallinnalla tarkoitetaan kiinteistön omistajan oikeutta määrää kiinteistöstä oikeudellisesti sekä oikeutta käyttää kiinteistöään.

Myyjällä ei tarvittavia rakennuslupia kiinteistöllä sijaitseviin rakennuksiin. Joskus voi tulla tilanteita vastaan, että esimerkiksi rakennuksen vanhan iän takia lupa-asiakirjat ovat kadonneet. Tällöin kohteen voi edelleen myydä, mutta ostajalle tulee tuoda asia selkeästi ilmi, ettei kaikkia tarvittavia lupa-asiakirjoja ole saatavilla. Lähtökohtaisesti aina kuitenkin myyjän tulisi hankkia tarvittavat rakennuslupa-asiakirjat ennen myyntiä.

Myyjä on johtanut harhaan ostajaa väärillä tiedoilla rakennuskiellosta, kaavasta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöön liittyvästä seikasta. Oman kiinteistön lisäksi tulee olla kartalla, mitä naapurikiinteistössä ja kaava-alueella yleisesti tapahtuu. Kaavamääräykset tulee olla selkeästi tiedossa!

Myyjä on ilmoittanut kohteen pinta-alan tai rakennusten kunnon väärin. Erityisesti pinta-alaa ilmoittaessa myyjän tulee olla tarkka. Pinta-alat menevät usein myös ammattilaisilla sekaisin! Kiinteistön ominaisuudet on oltava sellaiset, kuin on sovittu.

Myynnin kannalta oleellisia seikkoja kiinteistön ominaisuuksista on jätetty sanomatta ostajalle.

Milla Myyjä on myynyt kiinteistönsä Olli Ostajalle Turun Vasaramäestä. Kiinteistöön kuuluu päärakennus. Pääpiirustuksissa ilmoitetaan vuonna 1965 valmistuneen päärakennuksen kerrosalana 160 m2 sekä huoneistoalana 105 m2. Myyjä on ilmoittanut ostajalle kohteen asuinpinta-alana 160 m2 eikä huoneistoalaa ole mainittu missään. Tämän lisäksi myyjä ei ole antanut talon pääpiirustuksia ostajalle, joista pinta-ala olisi ilmennyt. Kyseisessä tilanteessa on myyjä tehnyt laatuvirheen pinta-alan ilmoittamisen osalta.

Mikäli ostaja voi menettää omistusoikeutensa kaupan kohteena olevaan kiinteistöön.

Ostaja ei saa lainhuutoa nimiinsä myyjästä johtuvista epäselvyyksistä liittyen omistusoikeuteen.

Kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai jokin muu toisen henkilön tai kiinteistön oikeus, josta ei ole kerrottu ostajalle. Kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuksien kannalta oleellisin asiakirja on rasitustodistus. Rasitustodistuksesta ilmenee kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja erityiset oikeudet.

Kaupanteon jälkeen ilmenee virhe, josta kaupan osapuolilla ei ole voineet olla tietoa.

Salaisen virheen tapahtuessa ovat siis myyjä täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja taas selonottovelvollisuutensa.

Onni Ostaja on ostanut Milla Myyjältä 3kk sitten. Päärakennuksessa tehtiin laaja kuntotarkastus, josta ei ilmennyt mitään oleellista. Kuitenkin suihkussa käynnin jälkeen Onni on huomannut seinän jäävän hieman kosteaksi. Onni on yhteydessä myyjään, jonka seurauksena he päättävät tehdä suihkutilaan kosteusmittauksen sekä tarvittaessa rakenneavauksen. Rakenneavauksessa ilmenee, että kyseisellä seinällä ei ole jostain syystä laitettu ollenkaan vesieristettä. Myyjä ei ole märkätiloja saneerannut, jonka seurauksena hänellä ei ole voinut olla tietoa tästä ongelmasta.

Virhekynnys on salaisen virheen tilanteessa suurempi kuin esimerkiksi laatuvirheessä. Virheen oltava merkittävä, jotta vastuu kuuluu myyjälle virheen korjaamisesta.

Reklamaatiotilanteessa käänny ammattilaisen puoleen.

Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti.

Virheeseen tulee vedota kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on 5 vuotta kiinteistön hallinnanluovutuksesta.

Mikäli on kuitenkin kyseessä kunnianvastainen ja arvoton tai törkeästä huolimattomuudesta johtuva virhe, niin myyjän vastuu jatkuu myös yli tämän 5 vuoden. Tällainen tilanne on esimerkiksi se, kun myyjä tietoisesti salaa jonkin oleellisen virheen kohteesta.

Reklamaatiotilanteessa käänny ammattilaisen puoleen.

Käytetyn asunnon kaupassa on tapahtunut virhe, kun: 1. Asunto ei vastaa sitä, mitä on kaupan osapuolten välillä sovittu 2. Kaupan kohteena oleva asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka annettu ennen kaupantekoa 3. Myyjä jättänyt mainitsematta oleellisen seikan ja ostaja ei ole voinut havaita kyseistä seikkaa katselmuksessa 4. Kaupan kohteena oleva asunto on kunnoltaan, varustukseltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut ennen kaupantekoa olettaa

Muita virheitä käytetyn asunnon kaupassa ovat taloudellinen virhe, piilevä virhe ja oikeudellinen virhe.

Myyjä antanut virheellistä tietoa taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeista.

Myyjä ei ole maininnut seikasta, joka tulee aiheuttamaan taloudellisia velvoitteita. Esimerkiksi taloyhtiöremontti, josta ei ole ostajalle kerrottu.

Taloudelliset velvoitteet ovat nousseet merkittävästi kaupanteon jälkeen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi.

Mikäli sivullinen henkilö/yritys omistaa kaupan kohteena olevan käytetyn asunnon tai sivullisella on siihen esimerkiksi panttioikeus. Oikeudellisessa virheessä ostajan omistusoikeutta rajoitetaan seikalla, josta ei ole mainittu ennen kaupantekoa.

Kaupanteon jälkeen ilmenee virhe, josta myyjällä sekä ostajalla ei ole voinut olla tietoa. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi kosteusvaurio rakenteissa, homevaurio tai sisäilmaongelma.

Kuten kiinteistökaupassakin, niin myös asunto-osakkeen kaupassa virheeseen tulee vedota kohtuullisessa ajassa. Mikä on kohtuullinen aika? Tarkkaa määritelmää kohtuulliselle ajalle ei ole määritelty, mutta oikeuskäytäntöjen mukaan usein kohtuullisena aikana nähdään "2-3kk virheen havaitsemisesta."

Myyjän vastuu asuntokaupassa on 2 vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta.

Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, jonka hänen olisi tullut ennakkotarkastuksessa havaita.