Myyjän vastuu asuntokaupassa

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa

Virheitä kiinteistökaupassa ovat muun muassa:

1. 1Vallintavirhe
2. 2Laatuvirhe
3. 3Oikeudellinen virhe
4. 4Salainen virhe

Mitä tarkoitetaan vallinnalla?

Vallinnalla tarkoitetaan kiinteistön omistajan oikeutta määrätä kiinteistöstä oikeudellisesti sekä oikeutta käyttää kiinteistöään.

Milloin on tapahtunut vallintavirhe?

• Myyjällä ei ole tarvittavia rakennuslupia kiinteistöllä sijaitseviin rakennuksiin. Joskus rakennuksen vanhan iän takia lupa-asiakirjat ovat kadonneet. Tällöin kohteen voi edelleen myydä, mutta ostajalle tulee tuoda asia selkeästi ilmi, ettei kaikkia tarvittavia lupa-asiakirjoja ole saatavilla. Lähtökohtaisesti aina kuitenkin myyjän tulisi hankkia tarvittavat rakennuslupa-asiakirjat ennen myyntiä.
• Myyjä on johtanut ostajaa harhaan väärillä tiedoilla rakennuskiellosta, kaavasta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöön liittyvästä seikasta. Oman kiinteistön lisäksi tulee olla kartalla, mitä naapurikiinteistössä ja kaava-alueella yleisesti tapahtuu. Kaavamääräykset tulee olla selkeästi tiedossa.

Laatuvirhe maakaaren mukaan

Laatuvirheestä on kyse esimerkiksi silloin, kun:

• Myyjä on ilmoittanut kohteen pinta-alan tai rakennusten kunnon väärin. Erityisesti pinta-alaa ilmoittaessa myyjän tulee olla tarkka — pinta-alat menevät usein myös ammattilaisilla sekaisin. Kiinteistön ominaisuudet on oltava sellaiset, kuin on sovittu.
• Myynnin kannalta oleellisia seikkoja kiinteistön ominaisuuksista on jätetty sanomatta ostajalle.

Esimerkki laatuvirheestä

Milla Myyjä on myynyt kiinteistönsä Olli Ostajalle Turun Vasaramäestä. Kiinteistöön kuuluu päärakennus. Pääpiirustuksissa ilmoitetaan vuonna 1965 valmistuneen päärakennuksen kerrosalana 160 m² sekä huoneistoalana 105 m². Myyjä on ilmoittanut ostajalle kohteen asuinpinta-alana 160 m² eikä huoneistoalaa ole mainittu missään. Tämän lisäksi myyjä ei ole antanut talon pääpiirustuksia ostajalle, joista pinta-ala olisi ilmennyt. Kyseisessä tilanteessa myyjä on tehnyt laatuvirheen pinta-alan ilmoittamisen osalta.

Oikeudellinen virhe maakaaren mukaan

• Ostaja voi menettää omistusoikeutensa kaupan kohteena olevaan kiinteistöön.
• Ostaja ei saa lainhuutoa nimiinsä myyjästä johtuvista epäselvyyksistä liittyen omistusoikeuteen.
• Kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai jokin muu toisen henkilön tai kiinteistön oikeus, josta ei ole kerrottu ostajalle. Kiinteistöön kohdistuvien panttioikeuksien kannalta oleellisin asiakirja on rasitustodistus, josta ilmenee kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja erityiset oikeudet.

Salainen virhe kiinteistössä

• Kaupanteon jälkeen ilmenee virhe, josta kaupan osapuolilla ei ole voinut olla tietoa.
• Salaisen virheen tapahtuessa myyjä on täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja ostaja taas selonottovelvollisuutensa.

Esimerkki salaisesta virheestä kiinteistössä

Onni Ostaja on ostanut Milla Myyjältä kolme kuukautta sitten. Päärakennuksessa tehtiin laaja kuntotarkastus, josta ei ilmennyt mitään oleellista. Kuitenkin suihkussa käynnin jälkeen Onni on huomannut seinän jäävän hieman kosteaksi. Onni on yhteydessä myyjään, jonka seurauksena he päättävät tehdä suihkutilaan kosteusmittauksen sekä tarvittaessa rakenneavauksen. Rakenneavauksessa ilmenee, että kyseisellä seinällä ei ole jostain syystä laitettu ollenkaan vesieristettä. Myyjä ei ole märkätiloja saneerannut, jonka seurauksena hänellä ei ole voinut olla tietoa tästä ongelmasta.

Virhekynnys on salaisen virheen tilanteessa suurempi kuin esimerkiksi laatuvirheessä. Virheen on oltava merkittävä, jotta vastuu virheen korjaamisesta kuuluu myyjälle.

Mitä tapahtuu, kun virhe ilmenee?

• Reklamaatiotilanteessa käänny ammattilaisen puoleen.
• Reklamaatio kannattaa tehdä kirjallisesti.
• Virheeseen tulee vedota kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
• Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on 5 vuotta kiinteistön hallinnanluovutuksesta.
• Mikäli kyseessä on kunnianvastainen ja arvoton tai törkeästä huolimattomuudesta johtuva virhe, myyjän vastuu jatkuu myös yli tämän 5 vuoden. Tällainen tilanne on esimerkiksi se, kun myyjä tietoisesti salaa jonkin oleellisen virheen kohteesta.

Asunnon myyjän vastuu

Käytetyn asunnon kaupassa on tapahtunut virhe, kun:

1. 1Asunto ei vastaa sitä, mitä on kaupan osapuolten välillä sovittu.
2. 2Kaupan kohteena oleva asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka on annettu ennen kaupantekoa.
3. 3Myyjä on jättänyt mainitsematta oleellisen seikan, eikä ostaja ole voinut havaita kyseistä seikkaa katselmuksessa.
4. 4Kaupan kohteena oleva asunto on kunnoltaan, varustukseltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostaja on voinut ennen kaupantekoa olettaa.

Muita virheitä käytetyn asunnon kaupassa ovat taloudellinen virhe, piilevä virhe ja oikeudellinen virhe.

Taloudellinen virhe

1. 1Myyjä on antanut virheellistä tietoa taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeista.
2. 2Myyjä ei ole maininnut seikasta, joka tulee aiheuttamaan taloudellisia velvoitteita. Esimerkiksi taloyhtiöremontti, josta ei ole ostajalle kerrottu.
3. 3Taloudelliset velvoitteet ovat nousseet merkittävästi kaupanteon jälkeen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi.

Oikeudellinen virhe

Mikäli sivullinen henkilö tai yritys omistaa kaupan kohteena olevan käytetyn asunnon tai sivullisella on siihen esimerkiksi panttioikeus. Oikeudellisessa virheessä ostajan omistusoikeutta rajoitetaan seikalla, josta ei ole mainittu ennen kaupantekoa.

Piilevä virhe

Kaupanteon jälkeen ilmenee virhe, josta myyjällä eikä ostajalla ole voinut olla tietoa. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi kosteusvaurio rakenteissa, homevaurio tai sisäilmaongelma.

Huomioita

• Kuten kiinteistökaupassakin, myös asunto-osakkeen kaupassa virheeseen tulee vedota kohtuullisessa ajassa. Tarkkaa määritelmää ei ole, mutta oikeuskäytäntöjen mukaan kohtuullisena aikana nähdään usein 2–3 kuukautta virheen havaitsemisesta.
• Myyjän vastuu asuntokaupassa on 2 vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta.
• Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, jonka hänen olisi tullut ennakkotarkastuksessa havaita.